Qu'est-ce que l'assurance dommages-ouvrage ?
L'assurance dommages-ouvrage (DO) est une assurance de choses souscrite par le maître d'ouvrage avant le début des travaux. Elle garantit le paiement rapide des réparations des dommages relevant de la garantie décennale, en dehors de toute recherche de responsabilité, l'assureur DO exerçant ensuite son recours contre les constructeurs et leurs assureurs.
Le système à deux étages de la loi Spinetta repose sur la DO : lorsqu'un désordre décennal apparaît, le propriétaire déclare le sinistre à son assureur DO, qui dispose de délais stricts (60 jours pour se prononcer sur la garantie, 90 jours pour proposer une indemnité). Les travaux sont financés, puis l'assureur se retourne contre les responsables. Sans DO, le propriétaire doit lui-même engager une procédure qui peut durer des années.
L'obligation pèse sur le maître d'ouvrage : particulier faisant construire sa maison, promoteur, SCI, syndicat de copropriétaires pour des travaux lourds, collectivité. Les personnes morales de droit public et certaines grandes entreprises bénéficient d'exceptions. La sanction pénale ne s'applique pas au particulier construisant pour lui-même, mais l'absence de DO complique fortement la revente et laisse le propriétaire seul face aux désordres.
À qui s'adresse l'assurance dommages-ouvrage ?
Que couvre l'assurance dommages-ouvrage ?
| Garantie | Ce qui est couvert | Statut habituel |
|---|---|---|
| Dommages de nature décennale | Préfinancement des réparations des désordres compromettant la solidité ou la destination de l'ouvrage, pendant 10 ans après réception. | incluse |
| Avant réception | Dommages après mise en demeure restée infructueuse de l'entrepreneur défaillant (résiliation du marché). | incluse |
| Éléments d'équipement indissociables | Équipements dont la dépose détériore l'ouvrage. | incluse |
| Garantie de bon fonctionnement | Éléments dissociables pendant 2 ans. | option |
| Dommages immatériels | Pertes de loyers ou de jouissance consécutives. | option |
| Constructeur non réalisateur (CNR) | Responsabilité décennale du maître d'ouvrage vendeur (promoteurs, marchands de biens). | option |
Exclusions fréquentes
- Dommages esthétiques et de parfait achèvement.
- Travaux non déclarés ou réalisés hors du marché assuré.
- Ouvrages exclus de l'obligation par l'article L243-1-1 du Code des assurances.
Le statut indiqué est le plus courant sur le marché ; la liste exacte des garanties, plafonds et exclusions figure dans les conditions générales et particulières de chaque contrat.
Quelles garanties choisir ?
Ajoutez la garantie CNR si vous revendez
Promoteur ou marchand de biens, vous êtes réputé constructeur vis-à-vis de l'acquéreur. La garantie constructeur non réalisateur couvre cette responsabilité.
Vérifiez les attestations de tous les intervenants
L'assureur DO exige les attestations décennales de chaque entreprise. Un intervenant non assuré renchérit la DO ou bloque le dossier.
Pensez aux dommages immatériels
Pour un investisseur, la perte de loyers pendant les réparations peut dépasser le coût des travaux.
Combien coûte l'assurance dommages-ouvrage ?
La prime de l'assurance dommages-ouvrage est exprimée en pourcentage du coût total des travaux et payée en une fois à la souscription. Son niveau dépend de la nature du projet et de son encadrement. NH Assurance ne publie pas de taux indicatif ; les critères sont les suivants.
- Montant total des travaux TTC, honoraires compris.
- Nature du projet : maison neuve, extension, rénovation lourde, immeuble collectif.
- Présence d'un architecte, d'un maître d'œuvre, d'un bureau de contrôle technique.
- Qualité et attestations décennales des entreprises intervenantes.
- Étude de sol réalisée ou non.
- Options : bon fonctionnement, dommages immatériels, CNR.
Un projet encadré (architecte, contrôle technique, entreprises assurées) obtient généralement des conditions plus favorables.
Quels documents sont nécessaires ?
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Sources et références
Dernière mise à jour : · Rédigé et relu par Nadhir Hamrouni, courtier en assurance (NH Assurance).
