Habitation
Garantie loyers impayés : comment ça marche et comment ne pas perdre la garantie
La GLI protège les revenus locatifs, mais à une condition : avoir sélectionné le locataire selon les critères de l'assureur. Voici comment constituer un dossier qui tient.
Par Nadhir Hamrouni, courtier en assurance (NH Assurance) · Publié le · 6 min de lecture
La garantie loyers impayés est souvent présentée comme une assurance « tranquillité ». C'est exact, à condition d'en comprendre le mécanisme : l'assureur accepte de couvrir un locataire parce qu'il répond à des critères de solvabilité vérifiés à l'entrée. Si le dossier est incomplet ou non conforme, la garantie peut être refusée au moment où vous en avez besoin.
Les critères d'éligibilité du locataire
Chaque assureur fixe les siens, mais on retrouve généralement un loyer charges comprises n'excédant pas 33 à 35 % des revenus nets, un CDI hors période d'essai ou un statut équivalent (fonctionnaire titulaire, retraité, indépendant avec deux bilans), parfois des solutions pour les CDD, intérimaires et étudiants avec garant. Les revenus pris en compte et les pièces admises sont listés au contrat.
Les pièces à collecter et à conserver
- Pièce d'identité.
- Justificatifs de revenus : trois derniers bulletins de salaire, dernier avis d'imposition, bilans pour un indépendant.
- Contrat de travail ou attestation d'employeur précisant le type de contrat et la date d'embauche.
- Justificatif de domicile actuel et quittances de loyer des derniers mois.
- Bail signé et état des lieux d'entrée.
Ces pièces doivent être conservées pendant toute la durée de la location : l'assureur les demandera en cas de sinistre pour vérifier l'éligibilité. Un dossier perdu équivaut à une garantie perdue.
L'interdiction de cumul avec une caution
L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés d'exiger en plus un cautionnement par une personne physique, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Demander les deux expose à la nullité de la caution.
Ce que couvre la GLI, et pendant combien de temps
Les loyers, charges et taxes impayés, après une éventuelle franchise (un à trois mois selon contrat), jusqu'au départ du locataire ou jusqu'à un plafond de durée (souvent 24 à 36 mois) ou de montant. Les frais de procédure (huissier, avocat, expulsion) sont pris en charge. Les détériorations immobilières au-delà du dépôt de garantie le sont souvent, dans un plafond. La vacance locative est rarement couverte et toujours très encadrée.
GLI ou Visale ?
| GLI | Visale | |
|---|---|---|
| Coût pour le bailleur | Pourcentage du loyer annuel | Gratuit |
| Locataires éligibles | Tous profils remplissant les critères de l'assureur | Jeunes < 30 ans, salariés en mobilité, certains ménages modestes |
| Contentieux | Pris en charge | Action Logement récupère les sommes auprès du locataire |
| Détériorations | Souvent couvertes | Couvertes dans une limite |
| Cumul caution | Interdit (sauf étudiant/apprenti) | Interdit |
Les pièges classiques
- Signer le bail avant d'avoir vérifié l'éligibilité.
- Accepter des pièces non admises par l'assureur (attestation sur l'honneur, revenus non justifiés).
- Laisser passer plusieurs mois d'impayés avant de déclarer : le contrat fixe un délai de déclaration.
- Oublier de renouveler le dossier en cas de changement de locataire ou de colocataire.
Souscrire une GLI adaptée à mon bien
Gratuit, sans engagement, avec un conseiller NH Assurance.
